Dự thảo Luật thuế nhà đất vừa được Chính phủ đề nghị đưa vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Chúng tôi xin giới thiệu nội dung cơ bản của dự thảo luật này cùng bình luận của GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường).
Dự án Luật thuế nhà đất dự kiến được Chính phủ xem xét, cho ý kiến trong phiên họp tháng 8/2009, trình Quốc hội thảo luận tại kỳ họp tháng 11/2009 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010.
Áp dụng thuế lũy tiến đối với nhà đất
Bộ Tài chính đã gửi dự thảo Luật thuế nhà đất qua Văn phòng Chính phủ để thực hiện việc lấy ý kiến nhân dân. Dự thảo này quy định đối tượng chịu thuế bao gồm nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Trong đó, giá tính thuế được xác định theo diện tích nhà, đất chịu thuế và giá của 1m2 nhà, đất. Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh), giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ. Giá tính thuế nhà đất được ổn định năm năm kể từ năm tính thuế đầu tiên.
Dự thảo luật quy định áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần đối với nhà ở và đất ở. Giá tính thuế của nhà ở được chia làm ba bậc. Bậc 1 là nhà ở đến 600 triệu đồng (thuế suất 0%). Bậc 2 là nhà ở trên 600 triệu đến 1,2 tỷ đồng (thuế suất 0,05%). Và bậc 3 là nhà ở trên 1,2 tỷ đồng (thuế suất 0,1%). Diện tích đất chịu thuế trong hạn mức có thuế suất 0,05%, ngoài hạn mức là 0,1%. Riêng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được áp dụng một mức thuế suất là 0,05%/năm.
Thuế nhà cần tập trung vào mục tiêu điều tiết lợi ích
Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, một đạo luật về thuế nhà đất lẽ ra phải có từ năm 2004. Ông Võ nói: “Sự muộn mằn như vậy không chỉ đơn giản là một chủ trương về thuế bị muộn triển khai, mà đó là tác nhân làm thị trường bất động sản thiếu ổn định, kích thích đầu cơ, tạo lãi suất cao trong đầu tư khu vực nhà ở cao cấp, thiếu động lực tạo cung nhà ở cho người lao động, cuối cùng làm mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu tư phát triển”.
Ông Võ phân tích: đối với thuế đất, mục tiêu là tạo động lực để sử dụng đất có hiệu quả, cần quy định thuế suất thấp trong trường hợp đầu tư trên đất có hiệu quả cao, suất đầu tư lớn; đồng thời quy định thuế suất cao trong trường hợp sử dụng đất không hiệu quả, nhất là khi có đất nhưng không sử dụng hoặc chỉ sử dụng chiếu lệ.
Tuy nhiên, đánh thuế nhà ở theo như nguyên tắc đối với đất thì trong nhiều trường hợp sẽ làm mất động lực đầu tư. Ví dụ: nhà mà đánh đồng loạt theo diện tích và lũy tiến theo giá trị nhà thì người ta chỉ muốn xây nhà một tầng với chi phí thấp. Không bao giờ có được một khu dân cư hiện đại. Như vậy, thuế đất cũng như thuế nhà đều có điểm chung là cần đi theo hướng khuyến khích tiết kiệm đất và đầu tư có hiệu quả trên đất. Như vậy nhà chung cư, nhà cao tầng sẽ được ưu tiên về thuế, nhà biệt thự phải chịu thuế cao hơn. Việc đánh thuế nhà là cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh hàng triệu người chưa có nhà ở nhưng rất nhiều người khác lại có thể sở hữu tới vài ba ngôi nhà hoặc hơn nữa. Do đó, thuế nhà cần tập trung vào mục tiêu điều tiết lợi ích giữa người nhiều chỗ ở, chỗ ở xa hoa và nhóm người có khó khăn về nhà ở.
Có nhà nhưng không sử dụng, đánh thuế cao
Từ cách tiếp cận này, ông Võ cho rằng, nhà thực ở với diện tích tối thiểu như hạn mức quy định thì không nên đánh thuế, nhưng nhà để đấy không sử dụng hoặc nhà cho thuê hay sử dụng vào mục đích kinh doanh sinh lợi thì cần có khung tính thuế khác nhau. Về việc này, cần đánh thuế cao với trường hợp có nhà nhưng không sử dụng, các hình thức đưa nhà mình không sử dụng vào kinh doanh cho thuê thì cần có đăng ký kinh doanh dịch vụ và tính mức thuế phù hợp.
“Không ai bỏ ra mấy trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng để mua 1m2 nhà ở Hàng Đào (Hà Nội), chắc ngủ ở Hàng Đào không hiệu quả hơn ngủ ở Chương Dương. Người ta mua đất ở Hàng Đào là để sử dụng mặt tiền vào buôn bán, có người mua nhà ở Hàng Đào đã nói là giá cao như vậy nhưng chỉ sau vài năm là hoàn vốn, lợi nhuận để hoàn vốn đó không phải do việc được ngủ ở Hàng Đào. Vậy thì khung thuế giữa nhà ở với nhà sử dụng vào mục đích thương mại (đặc biệt là nhà ở trung tâm đô thị) phải khác nhau”, ông lấy ví dụ.
Ông Võ cho rằng, dự thảo của Luật thuế nhà đất còn khá đơn giản, chưa tính hết các vấn đề của thị trường hiện nay. Dự thảo luật quy định áp dụng biểu thuế lũy tiến theo giá trị căn nhà. Đây là cách làm thường thấy ở các nước phát triển, nhưng ở nước ta việc áp dụng thuế suất như vậy chắc là chưa phù hợp. Cách đánh thuế này không khuyến khích đầu tư vào nhà hiện đại với suất đầu tư cao trên đất. Người có nhà cũng không muốn đầu tư thêm để cuộc sống tốt đẹp hơn.
