Trước việc giá vật liệu xây dựng tăng quá cao, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 05 và gần đây là Thông tư 09 cho phép chủ đầu tư, nhà thầu điều chỉnh giá thành xây dựng công trình. Tuy nhiên, trên thực tế các chủ đầu tư, nhà thầu rất khó thỏa thuận điều chỉnh giá bán trước phản ứng của khách hàng.
Giải quyết tranh chấp theo luật dân sự
Mới đây, một số khách hàng tập trung tại Công ty cổ phần Xây dựng VT để phản đối việc công ty này tăng giá bán căn hộ. Theo phản ánh của khách hàng, cuối năm 2007, Công ty VT rao bán dự án căn hộ cao cấp tại quận 2, TP.HCM. Dự kiến cuối năm nay công ty sẽ hoàn thành và bàn giao nhà. Tuy nhiên trong thời gian gần đây, khi giá vật liệu xây dựng tăng quá cao dẫn đến chi phí xây dựng bị đội giá so với tính toán ban đầu thì công ty đã triệu tập khách hàng để xin điều chỉnh giá bán căn hộ tăng 5%. Tuy nhiên, sự điều chỉnh của công ty không được các khách hàng đồng ý.
Trường hợp xin điều chỉnh giá căn hộ của Công ty VT không thành chỉ là một trong số hàng trăm công trình nhà ở tại TP.HCM. Giám đốc Công ty VT cho biết việc xin phép điều chỉnh tăng giá đã được công ty ông thực hiện theo thông tư mà Bộ Xây dựng vừa ban hành. Đối chiếu theo thông tư, Bộ Xây dựng cho phép điều chỉnh giá đối với các gói thầu đã và đang triển khai thực hiện.
Tuy nhiên, anh Nguyễn Quang Học, một khách hàng có mua căn hộ của Công ty VT, cho biết lý do khách hàng không chấp nhận điều chỉnh giá từ phía công ty là vướng những điều khoản trong hợp đồng đã ký kết. Theo đó, trong hợp đồng không ghi sẽ điều chỉnh giá bán khi giá vật liệu xây dựng thay đổi và nếu phát sinh tranh chấp sẽ giải quyết theo luật dân sự.
Theo anh Học, việc khách hàng không đồng ý điều chỉnh giá bán hoàn toàn phù hợp với luật. Luật Nhà ở ban hành năm 2005 quy định trong trường hợp có tranh chấp về nhà ở, nhà nước khuyến khích các bên giải quyết thông qua hòa giải. Trong trường hợp hòa giải bất thành, vụ việc được xử lý theo luật dân sự. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng quy định mọi tranh chấp đều xử lý như đối với hợp đồng dân sự.
Bên cạnh đó, một lý do khiến khách hàng không chấp nhận nâng giá bán là vì khi ký hợp đồng thì nhà, đất đang sốt giá, căn hộ lúc đó thường cao vượt quá giá trị thật.
Nhà thầu phải biết dự báo
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho biết tuy Bộ Xây dựng kịp thời ra thông tư hướng dẫn, song trên thực tế các nhà thầu hầu hết vẫn đang “dài cổ” chờ đợi các bộ khác và địa phương hướng dẫn cụ thể. Theo Thông tư 05, 09 thì giữa nhà thầu, chủ đầu tư phải ngồi lại thỏa thuận với nhau và tự quyết nếu như dự toán điều chỉnh không vượt dự toán nhà nước đã phê duyệt cho công trình. Thế nhưng trong thực tế, đối với công trình sử dụng ngân sách nhà nước, chủ đầu tư chỉ quản lý về mặt tiến độ, chất lượng công trình chứ không đủ thẩm quyền và căn cứ để xác định mức giá điều chỉnh.
Ông Liêm lấy ví dụ, công trình do một sở làm chủ đầu tư thì khi có sự biến động, sở phải xin phép tỉnh. Rồi trong tình trạng cắt giảm chi tiêu công để hạn chế lạm phát, tỉnh phải trình lên xin các bộ, trung ương rà soát lại trước khi cấp thêm vốn. Vì vậy đối với nhà thầu, việc xin được điều chỉnh giá là vấn đề rất gian truân. Còn đối với công trình có vốn tư nhân, chủ đầu tư phải tìm được sự đồng thuận của khách hàng nhưng rất ít khi được chấp thuận.
Liên quan đến vấn đề này, ông Vũ Khoa, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, cho rằng hiệp hội sẽ kiến nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh thông tư cho phù hợp, rút ngắn thủ tục, thời gian, tránh tình trạng nhà thầu “được vạ má đã sưng”. Tuy vậy, ông Khoa cũng lên tiếng cảnh báo các chủ đầu tư cần có sự tính toán kỹ lưỡng trước sự biến động của giá vật liệu xây dựng.
Ông Khoa cho biết trước sự biến động của giá vật liệu xây dựng, có những công trình không điều chỉnh tăng giá do chủ đầu tư, nhà thầu đã “thòng” trước. Điển hình như dự án Sala của Công ty cổ phần Xây dựng số 1 Lai Châu tại Hà Đông. Khi tính toán giá thành xây dựng thì đơn vị này chỉ tính 6-7 triệu đồng/m2 nhưng nay đội lên tới 13 triệu đồng/m2. Do tính toán chênh như thế, công ty phải bù lỗ cho toàn dự án hàng trăm tỷ đồng so với trước. Công ty vẫn không điều chỉnh giá mà “chấp nhận hòa vốn để giữ thương hiệu”.
Nhiều chuyên gia cho rằng việc cho phép điều chỉnh giá các dự án trọn gói chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, các nhà thầu cần biết tự cứu mình tính toán kỹ lưỡng khi nhận thầu để tuân thủ hợp đồng. Trước việc thị trường vật liệu xây dựng biến động mạnh, chỉ thấy các nhà thầu đưa ra giải pháp đề nghị nhà nước, khách hàng hỗ trợ chứ chưa nhìn nhận thiếu sót từ khâu lập dự toán, khả năng dự báo sự thay đổi của thị trường vật liệu
Trung Hiếu
