Chính sách gây sốt ?

Nhiều ngườ i tìm hiểu thông tin một dự án bất động sản mới được công bố ở Bình Dương

Nếu chịu khó theo dõi mục quảng cáo bất động sản trên báo và tạp chí, sẽ dễ dàng nhận ra những dự án có nền nhà được rao bán ở TPHCM trong mấy năm gần đây hầu hết là những tên tuổi quen thuộc. Chuyên viên làm việc cho ban quản lý một dự án nhà ở lớn tại quận 2, cho biết có những nền nhà được mua đi bán lại đến hai mươi mấy lần! Thực trạng trên cho thấy phần nào bức tranh chung về tình hình cung - cầu nhà, đất trên thị trường.

Các nhà doanh nghiệp địa ốc cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng gây khan hiếm nguồn cung nhà, đất ở trên thị trường là do tác động từ những chính sách mới của Nhà nước và quy trình thủ tục xin quy hoạch, xây dựng nhà ở quá phức tạp và mất nhiều thời gian. "Một loạt nghị định mới do Chính phủ ban hành từ năm 2004 đến nay đã gây nhiều trở ngại cho sự phát triển của thị trường địa ốc", ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Đất Lành, khẳng định.

Văn bản đầu tiên được nhiều nhà doanh nghiệp đề cập là Nghị định 181 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Theo họ, điểm gây khó khăn trong nghị định này là quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn tất việc đầu tư xây dựng nhà ở, nghĩa là không cho phép quy hoạch để phân lô bán nền nhà như trước. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án, nghị định này cũng không cho phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, mà sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.

Tương tự, Nghị định 153 (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) không cho nhà đầu tư bán căn hộ chung cư ngay sau khi dự án được phê duyệt như cách nhiều doanh nghiệp vẫn làm trước đó để huy động vốn. Việc mua bán chỉ được phép tiến hành sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng phần móng của tòa nhà.

Các quy định trên nhằm mục tiêu chống lại tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp của các công ty địa ốc, chuyển nhượng đất và lập quy hoạch rồi để đó chờ thời cơ; và chống lại việc "bán lúa non" các căn hộ chung cư. Nhưng nó cũng làm cho tốc độ tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường bị chậm lại, gây mất cân đối cung - cầu, tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ phát triển, dẫn đến giá nhà, đất tăng vọt.

Khi mới ra đời vào tháng 11-2004, Nghị định 181 chưa tạo ra phản ứng nào trên thị trường, do những dự án đã được phê duyệt quy hoạch trước đó không nằm trong diện điều chỉnh của quy định này. Do đó, nguồn cung vẫn còn khá dồi dào so với sức mua của thị trường vào thời điểm đó. Thị trường chỉ thực sự lên cơn sốt sau khi thị trường chứng khoán bắt đầu hạ nhiệt và nhiều người chuyển từ chứng khoán sang đầu tư đất đai khiến nhu cầu tăng vọt.

Quy trình thủ tục xin phê duyệt quy hoạch, giao đất, xây dựng nhà ở phức tạp và kéo dài có tác dụng như dầu đổ thêm vào lửa, làm nóng thêm thị trường. Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, thời gian hoàn tất thủ tục một dự án trước khi có thể bắt đầu xây nhà để bán mất trung bình 3-5 năm, càng làm cho khả năng tăng nguồn cung sản phẩm ra thị trường bị hạn chế.

Ngoài ra, Nghị định 84, yêu cầu nhà đầu tư phải thỏa thuận đền bù với người có quyền sử dụng đất cũng bị nhiều công ty địa ốc than phiền. Có dự án chỉ còn 1% diện tích đất không thỏa thuận được với người chủ sử dụng đất để đền bù, cũng không triển khai được, làm tiến độ đầu tư bị kéo dài.

Đối với người có đất trong vùng quy hoạch làm nhà ở, Nghị định 84 giúp họ có cơ hội bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Trong thực tế, có không ít công ty nhờ sự hỗ trợ của chính quyền địa phương để "áp giá" đền bù không công bằng và cưỡng chế thu hồi đất để kinh doanh. Trong khi đó, nền đất, nhà ở của người kinh doanh bán ra thì chẳng bị ai "áp giá", nên người có đất bị thu hồi chịu nhiều thiệt thòi. Vì thế, yêu cầu các công ty kinh doanh phải thỏa thuận đền bù với người dân là cần thiết.

Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần có quy định làm cơ sở pháp lý để giải quyết những trường hợp người có quyền sử dụng đất đưa ra yêu cầu đền bù quá bất hợp lý, gây ách tắc cho cả dự án.

Ngoài chuyện cơ chế, chính sách, phía công ty kinh doanh địa ốc cũng có một phần trách nhiệm trong vấn đề sốt giá, nhất là ở mảng thị trường căn hộ chung cư. Không ít công ty đã được nhà nước giao đất để phát triển nhà ở với diện tích hàng chục, thậm chí hàng trăm héc ta từ nhiều năm qua. Các công ty này có đầy đủ điều kiện để có thể tung ra thị trường hàng ngàn căn hộ chung cư mỗi năm và chắc chắn thị trường sẽ không sốt như vừa qua. Nhưng trong thực tế, số lượng căn hộ họ đem ra bán chỉ vài trăm, nên mới có tình trạng xếp hàng rồng rắn để mua